Дедюхова Ирина Анатольевна. ЖИЛИЩНЫЙ СЕКТОР В «РАЗВИТОМ СОЦИАЛИЗМЕ».

Дедюхова Ирина Анатольевна

ЖИЛИЩНЫЙ СЕКТОР В «РАЗВИТОМ СОЦИАЛИЗМЕ».

Индустриальное жилье и застройка микрорайонами позволили поднять жилищно-коммунальное хозяйство населенных пунктов на качественно новый уровень.

По видам собственности весь городской жилищный фонд с конца 60-х годов делится: на обобществленный (70%) и находящийся в личной собственности граждан. Обобществленный жилищный фонд состоит из государственного и принадлежащего кооперативным и общественным организациям. Государственный жилищный фонд подразделяется на фонд местных Советов и фонд, находящийся в ведении предприятий, организаций и учреждений (ведомственный фонд). В этот же период окончательно определяется состав жилищного хозяйства. В него входят жилые дома со всем находящимся в них инженерным оборудованием, обобществленный дачный фонд, ремонтно-строительные, производственные, снабженческие, транспортные и пр. хозяйства, обслуживающие жилищный фонд и входящие в систему управления жилищным фондом как его материально-техническая база

Уже на первых этапах решения жилищной проблемы значительно улучшилась демографическая ситуация. Обеспеченность жильем с 9,2 м² в 1967 г. возросла до 12 м² к 1974 г. (В РСФСР — 14,4 м² общей площади на человека). К середине 80-х в отдельных квартирах проживало 67,8% семей СССР, а 16,7% - имели индивидуальные дома.

Основные фонды жилищно-коммунального хозяйства и бытового обслуживания СССР на 1 января 1970 г. составили 29% от стоимости всех основных фондов народного хозяйства страны (в ценах 1955 г.). За 1960-1968 гг. число детских садов и яслей-садов увеличилось более чем в 2,8 раза (по числу детей в них - в 6,3 раза), число абонентов городских телефонных станций в 2,4 раза. В 1970 г. государственными и кооперативными предприятиями и организациями (включая колхозы) было введено в действие 3795 школ на 1581 тыс. ученических мест, детских дошкольных учреждений на 484 тыс. мест, больничных учреждений на 70 тыс. коек. Стоимость основных фондов коммунальных объектов против 1917 г. возросла к 1971 г. более чем в 20 раз.

Таблица 1. Объём коммунального строительства в СССР

		Прирост
	До 1917	с 1928 по 1941	с 1951 по 1971
Количество городов и посёлков городского типа	666*	2286	2635
Численность населения в них, млн. человек	28,5	60,6	79,8
Водопровод, единиц.	217	1203	3045
Канализация, единиц	23	541	1717
Системы газоснабжения, единиц	-	-	3600
Инженерные сети, тыс. км.	5,96	22,9	269,3
Трамвайные хозяйства, единиц.	41	40	30
Троллейбусные хозяйства, единиц	-	8	103
Протяжённость путей городского электротранспорта, км	1690	3112	11816
Гостиницы, тыс. мест..		119,8	277,2

* * *

В РСФСР за 1966-1970 гг. годовой отпуск воды потребителям коммунальными водопроводами увеличился на 34% (в т. ч. в сельской местности в 2,3 раза), пропуск сточных вод через канализацию - на 41%.

Такое развитие хозяйства позволило к 1970 г. увеличить средний суточный отпуск питьевой воды для населения на 13%, а водоотведение довести до 75% против 68% в 1966 г.

За 1966-1970 гг. свыше 550 городов и рабочих посёлков страны получили новые водопроводные и канализационные системы, их сети возросли на 40 тыс. км..

К началу 1969 г. 1714 городов (96%) и 2511 посёлков городского типа (63%) имели водопроводы. Общая суточная мощность всех водопроводов превышает 49 млн. м³, из них 30 млн. м³ приходится на долю коммунальных водопроводов. В 1968 г. населению на коммунально-бытовые нужды было отпущено около 9 млрд. м³ воды. При этом более 6,5 млрд. м³ воды забирается из поверхностных источников, поэтому перед подачей в сеть вода подвергается физико-химической обработке на очистных сооружениях с обязательным доведением её качества до требований государственного стандарта.

В 1971-1975 гг. водопроводы были построены в 700 городах и рабочих посёлках, а в 9-й пятилетке (1971-1975) было завершено обеспечение городского населения централизованным водоснабжением.

В Москве 12 апреля 1952 года в квартиры москвичей подала первые кубометры питьевой воды Северная водопроводная станция, использовавшая в качестве водоисточника реку Волга. В основу проекта заложили два блока производительностью по 300 тыс. м³воды в сутки каждый. К 1974 году после ряда реконструкций, проводимых без остановки производства, и строительства 3-го блока, мощность СВС достигла 1920 тыс. м³в сутки.

Начало 60-х гг., как и по всей стране, в Москве было отмечено бурным жилищным строительством, в этот период застраивались юго-западный и южный районы столицы, ежегодно вводилось в строй 3-4 млн. м² жилой площади. Городское население столицы к 1959 г. достигло 5 млн. человек.

В 1964 г., в связи с необходимостью организации водоснабжения новых районов и недостаточной мощностью имевшихся водопроводных станций, была построена и пущена в эксплуатацию Западная станция. Для обеспечения растущего водопотребления столицы наряду со строительством новых водопроводных станций развивались и источники водоснабжения – сооружались новые гидроузлы и водохранилища: Можайское (1960), Рузское (1964), Озернинское (1967) В 1979 году была пущена в строй Ново-Западная водопроводная станция, которая вместе с Западной водопроводной станцией составила комплекс общей мощностью 1700 м³/сут.

Для увеличения потребностей Западной и Рублевской водопроводных станций в 1977 году на территории Смоленской, Тверской и Московской областей была возведена Вазузуская гидротехническая система, включающая в себя каскад водохранилищ на реках Вазуза, Яуза и Руза. Строительство ВГТС началось в 1972 году, первый пусковой комплекс производительностью 17 м³/сек был пущен в эксплуатацию 25 октября 1977 года. Проектная мощность Вазузской гидротехнической системы составляет около 500 млн. м³ воды в год. Таким образом в настоящее время город снабжается водой из поверхностных источников - Москворецко-Вазузского и Волжского, суммарная гарантированная водоотдача от которых составляет соответственно 51 и 82 м³/сек.

В середине 50-х годов СССР приступил к разработке и созданию мощных систем водоотведения и транспортировки промышленных и бытовых сточных вод к очистным сооружениям города. В большинстве промышленных центров проектируются центральные коллекторы.

В эти годы развитие московской канализации выражалось в централизации небольших станций с одновременным формированием двух основных бассейнов канализования - Курьяновского и Люберецкого. В 1950 году введена в эксплуатацию Курьяновская станция аэрации, производительность которой в 70-х годах достигла 3,125 млн. м³ в сутки, в 1963 году - Люберецкая станция аэрации, мощность которой в настоящее время достигла 3 млн. м³ в сутки.

Зеленоградская станция аэрации мощностью 90 млн. м³ в сутки была введена в 1962 году. На станции впервые в России применена доочистка и дезинфекция сточных вод, что позволило обеспечить безопасность очищенных стоков на уровне питьевой воды. Именно в этот период на базе опыта Зеленоградской станции аэрации в 70-х годах в Москве определилось новое направление в области экономии водных ресурсов - техническое водоснабжение на основе доочищенных сточных вод, которое внедрено на Курьяновской станции аэрации. Вплоть до конца 70-х годов строительство объектов канализации велось ускоренными темпами, благодаря чему полностью был прекращен сброс неочищенных сточных вод в водоемы столицы. станций аэрации.

С 1971 осуществляются работы по проектированию и внедрению автоматизированных систем управления жилищно-коммунальным хозяйством крупных городов и его отдельных отраслей (водопроводное, газовое хозяйство, городской транспорт, гостиницы и др.).

К концу 1968 г. городской обобществленный жилой фонд страны был обеспечен канализацией на 68%, центральным отоплением на 66%, электрическим освещением почти на 100 %.

Только за 1966-1970 гг. было газифицировано более 13 млн. квартир, к концу 1969 г. в городах и посёлках городского типа насчитывалось более 17 млн. газифицированных квартир (в 5 раз больше, чем в 1960 г.). К 1971 г. более 93 млн. жителей СССР пользовались газом для бытовых целей, только в 1971 г. в стране было газифицировано 3,4 млн. квартир.

* * *

Строительство и реконструкция жилого фонда сопровождались значительным увеличением парка подвижного состава городского электротранспорта. Только за 1966-1970 гг. количество трамваев и троллейбусов в городах страны возросло на 19 тыс. единиц.

В 1970 г. все города СССР обслуживались массовым пассажирским транспортом. Все его виды (метрополитен, трамвай, троллейбус и автобус) имелись в Москве, Ленинграде, Киеве, Тбилиси, Баку. Трамвай, троллейбус и автобус - в 56 городах, трамвай и автобус - в 54, троллейбус и автобус - в 55 городах. Остальные города обслуживались только автобусами.

Таблица 2. Количество городов СССР, имеющих массовый пассажирский транспорт

Вид транспорта	1950	1960	1970
Метрополитен	1	3	5
Трамвай	91	108	110
Троллейбус	29	53	111
Автобус	459	1241	2017

Таблица 3. Объём пассажирских перевозок в городах СССР за год (млн. пассажиров)

Вид транспорта	1950	1960	1970
Метрополитен	629	1148	2295
Трамвай	5156	7827	7962
Троллейбус	945	3041	6122
Автобус	957	8932	19518
Всего	7687	20948	35897

Общий объём перевозок на массовом общественном транспорте в городах СССР за 1970 г. составил свыше 36 млрд. пассажиров и, кроме того, на пригородных линиях автобусами и железнодорожным транспортом было перевезено более 7 млрд. пассажиров. Доля отдельных видов городского транспорта в пассажирских перевозках составляла (1970): метрополитена 6,4%, трамвая 22,2%, троллейбуса 17,0% и автобуса 54,4%. Протяжённость линий пассажирского городского транспорта достигла к концу 1970 г.: метрополитена 214,5 км (двойного пути), трамвая 8261 км, троллейбуса 8142 км (одиночного пути). Протяжённость маршрутов автобусов в городах составила 87800 км .

В декабре 1967 г. Совет Министров СССР принял постановление «О мерах по улучшению обслуживания населения городским пассажирским транспортом», определившее основные направления в технической политике развития общественного транспорта на ближайшую перспективу. Спустя четыре года основные тезисы этого документа отразились в директивах 24-го съезда КПСС по пятилетнему плану развития народного хозяйства СССР на 1971-1975 гг. В этот период было намечено расширить перевозки населения городским пассажирским транспортом, в частности, увеличить выпуск отечественных автобусов большой вместимости.

До середины 60-х годов для перевозки небольших объёмов грузов на короткие расстояние во многих городах широко используется конный (гужевой) транспорт. Повышение объема грузовых перевозок было связано со значительными изменениями структуры парка специализированного грузового таксомоторного автотранспорта, развития транспортных коммуникаций, применению качественно иных подходов к проектированию дорожного покрытия. В некоторых городах перевозка грузов по стабильным направлениям была возложена на грузовой электротранспорт - трамваи и троллейбусы, осуществлявшие перевозки грузов в ночное время. Для обслуживания крупных промышленных предприятий и складов во многих промышленных центрах были устроены узкоколейные железнодорожные ветки. Перевозка грузов по ним велась в строго установленное время суток промышленным транспортом.

Основной объём грузовых перевозок в городах выполнялся грузовым автомобильным транспортом общего назначения. Для обслуживания индивидуальных грузовых перевозок населения с 1965 г. в городах создаются парки грузового такси. В городах, расположенных на берегах судоходных рек и морском побережье, грузовые перевозки производятся водным транспортом, входящим в общий парк коммунального транспортного хозяйства. Транспортные отделы коммунальных служб с 1962 г., как правило, представляют собой централизованные крупные транспортные предприятия, объединяющими в своих хозяйствах основной парк пассажирских и грузовых транспортных средств.

* * *

Сформированная для сферы эксплуатации жилья отрасль жилищно-коммунального хозяйства до индустриализации строительной отрасли имела лишь социальную составляющую. Надежность, выбранная функцией качества жилья массовых серий, с момента индустриализации пронизывает не только все этапы проектирования, начиная с геологических изысканий, но и все этапы изготовления строительных конструкций и возведения сооружения. Критерии надежности (долговечность, ремонтопригодность и безотказность) предусматривают и однообразную для всех типов жилья нормативную систему эксплуатации, отвечающую всем стратам нормативного пространства на всех этапах существования жилого здания(научно-технической, социальной, экономической и экологической).

Возникшая на базе теории надежности унификация строительных конструкций и изделий позволила переходить к новым сериям, постоянно обновляя социальную норму жилой площади. При этом методологическая основа эксплуатации жилья оставалась прежней. В 50-е годы при подготовке к полной индустриализации строительной отрасли СССР приступил к полной перестройке системы управления жилищно-коммунальным хозяйством. Жилье нового типа должно было эксплуатироваться в соответствии со значительно усложнившейся технической типологией. Все прежние типы сооружений классифицировались по капитальности и долговечности в соответствии с жильем, впервые имевшим кроме вертикальных систем жесткости – горизонтальные диски жесткости железобетонных перекрытий.

Классификация жилья по группам капитальности предусматривала нормирование системы капитальных, текущих и плановых ремонтных мероприятий на весь период «жизни» эксплуатируемого сооружения. Так же изначально планировались реконструкционные мероприятия, закладывались нормы выхода материалов при разборке жилого дома каждой группы капитальности.

Основой целевого планирования создаваемой практически «с чистого листа» структуры жилищно-коммунальной отрасли - являлся контроль за техническим состоянием конструкций и инженерного оборудования серийных жилых зданий в процессе эксплуатации. До индустриализации строительства «костяк» сложившейся городской застройки крупных мегаполисов составляла II группа капитальности, к которой относились лучшие дома дореволюционной постройки и «сталинки» (табл. 4). С 1958 г. все жилые дома изначально проектировались сериями как здания I группы капитальности. Нормативная документация на период эксплуатации закладывалась еще на этапе эскизного проектирования с целью обеспечения безотказности работы конструкций и долговечности всей системы сооружения. В пояснительной записке проектно-сметной документации имелись ссылки на нормативные документы, предусматривавшие систему планово-предупредительных ремонтов.

Эксплуатационная надежность строительных конструкций (научно-техническая страта) исчерпывается вследствие развития дефектов, причинами которых являются: накопление повреждений в элементах и узлах конструкций, определяемые износом и старением материалов, несоответствие фактических и расчетных схем, несоблюдение правил эксплуатации и т. д.

Таким образом, постоянный контроль и обслуживание здания должны были предотвратить наступление предельных эксплуатационных состояний сооружения:

аварийное (первое предельное состояние), при котором наступает полная утрата конструкцией несущей способности, что сопровождается аварийными ситуациями;
предельно эксплуатационное состояние (второе предельное состояние), когда конструкции могут достигнуть таких статических или динамических перемещений, при которых невозможна эксплуатация сооружений.

Серийные сооружения являлись новыми по составу конструкций, значительно отличаясь от традиционных построек. Поэтому за основу развития серийного производства в области их эксплуатации была положена система наблюдений и осмотров. Это соответствовало и предупреждению аварийных и внештатных ситуаций в самой сфере эксплуатации зданий.

Вводимая система наблюдений полностью соответствовала и социальной страте, поскольку основной целью эксплуатационной надежности являлось безопасное проживание жильцов. В период плановых осмотров выполнялись все заявки жильцов.

Перед реструктурированием жилищно-коммунальной отрасли создается качественно новая систематизация жилого и общественного фонда. С этой целью в кратчайшие сроки были проведены осмотры жилого и общественного фонда, были выявлены основные конструктивные и потребительские качества по научно-технической, экономической, социальной и экологической стратам. Для жилых и общественных зданий устанавливалось шесть групп капитальности, включавшей не только серийные сооружения на основе новой унификации, но и довоенные, дореволюционные здания, а так же все типы ветхих сооружений. Определяющим потребительским качеством функции для всех типов зданий стала долговечность.

Таблица 4. Нормативная долговечность жилых зданий в зависимости от групп капитальности.

Расчетные сроки службы для зданий различных групп капитальности были установлены «Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», утвержденным в 1964 г. Госстроем СССР, а также соответствующими положениями о ремонте производственных зданий и объектов другого назначения.

Долговечность индустриальных сооружений обуславливалась не только новым конструктивом, но и увеличением удельного веса несменяемых элементов, что вело к значительному сокращению эксплуатационных расходов. В лучших домах традиционной, несерийной постройки доля несменяемых конструкций достигала примерно 42% (к несменяемым относились фундаменты, стены, лестницы). Остальные элементы (прежде всего, деревянные перекрытия) предполагалось заменять по мере их износа в процессе эксплуатации. В индустриально построенных зданиях несменяемые конструкции составили 53%, так как к ним добавились несменяемые сборные железобетонные перекрытия, была значительно увеличена долговечность фундаментов. Так же несменяемой стала считаться и крыша, поскольку при развитии серийных сооружений произошла повсеместная замена скатных крыш на плоские с внутренним водостоком. Следует отметить, что увеличение объема несменяемых элементов приводил к значительному удорожанию проектирования и строительства жилого дома. Именно это противоречие снимали индустриальные подходы к возведению жилья – только заводская штамповка могла быть широко доступна всем слоям населения. При кустарном производстве особо капитальных сооружений их стоимость не позволила бы этому типу жилья стать инструментом государственной жилищной политики .

Таблица 5. Удельный вес стоимости несменяемых элементов

Конструкции	Удельный вес стоимости, % общей стоимости
Конструкции	в кирпичных зданиях старой постройки	в серийных кирпичных и полносборных зданиях
Фундаменты	5	7
Стены	35	30
Лестницы	2	2
Перекрытия	-	11
Крыши	-	3
Итого	42%	53%

Для отдельных конструктивных элементов зданий в положении также устанавливались усредненные сроки службы. Предполагалось, что все несменяемые конструкции имели сроки службы, равные срокам существования самих зданий. Все остальные конструкции и оборудование зданий - соответствовали различным нормативным срокам службы, зависящим от материала, условий эксплуатации и иногда от группы капитальности, т. е. от первоначального вида и качества материалов и работы. Наибольшие сроки установлены для деревянных перекрытий (80-60 лет) и полов, средние для перегородок, окон, внутренней отделки (40-30 лет), а наименьшие сроки для водосточных труб, различных мастик и окрасок (8-5 лет).

Другие виды конструкций по расчетным срокам их службы предполагалось сменить два раза (например, деревянные стропила, окна, двери), но периодичность ремонтов определяли наиболее недолговечные конструкции - кровли и покрытия наружных выступающих деталей, их состояние выявлялось при периодических осмотрах. В акте осмотра обосновывалась необходимость ремонта.

* * *

Основным целевым планированием структурной перестройки системы эксплуатации жилья в начале 60-х годов являлись:

проведение различных видов осмотров серийного и традиционного жилья;
обеспечение своевременного проведения всех предусмотренных проектом ремонтно-восстановительных мероприятий.

Порядок и состав планово-предупредительных ремонтов были уточнены проведенными в период с 1960 по 1964 гг. осмотрами и техническими обследованиями серийных зданий и сооружений традиционной постройки. Осмотры и обследования проводились в соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденными МЖКХ РСФСР на основании Инструкции МЖКХ СССР приказом № 32 от 26 февраля 1959 г. и введены в действие с 1 января 1960 г.

Указанные Правила явились методологической основой главы СНиП III-3-76 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством предприятий, зданий и сооружений», «Инструкции по технической эксплуатации крупнопанельных жилых домов» (М., Стройиздат, 1974), окончательно формализовавшись в «Методических указаниях по техническому обследованию жилых зданий» (М., Стройиздат, 1975).

В ходе осмотров индивидуально для каждого сооружения давалась оценка его технического состояния на определенный промежуток времени, в результате чего возникала возможность составления точной количественной характеристики всех параметров состояния зданий, уточнить своевременные сроки ремонта, а, следовательно, обеспечить сохранность или экономически обоснованные сроки службы конструкций сооружения и всей системы в целом.

В таком же порядке были обследованы и здания традиционной постройки, возведенные до ввода первых массовых серий. Было выявлено, что во многих случаях сроки службы зданий значительно превышают усредненные. Регулярные осмотры позволили сделать вывод о том, что здание, просуществовавшее 70 лет и более и имеющее при этом износ порядка 40%, как бы стабилизируется, и его дальнейшее существование остается без заметных изменений в условиях обычной эксплуатации.

Наружные и внутренние капитальные кирпичные стены зданий традиционной постройки имели излишки в толщине примерно 30%. Уже на втором этапе серийного строительства количество кирпича, требовавшегося для строительства домов одинакового объема, уменьшилось в 2 раза. В другом важном элементе здания - перекрытиях - также имелись большие запасы (излишки) толщины и массы. Высота перекрытий достигала в начале периода образования городской застройки 45-50 см, а к середине нашего столетия была уменьшена до 25-30 см путем облегчения материалов, а главное - научно обоснованного учета их свойств и работы конструкций. Такие резервы, возникавшие по неосведомленности, невольно повышали качество перекрытий, снижая их зыбкость, вибрацию и улучшая звукоизоляцию в сравнении с современными показателями. Излишки имелись в качестве материалов, в размерах конструкций элементов традиционных зданий. Толщина и масса перегородок были на 40-50% больше, что повышало их изоляционные качества. Более массивными были сечения коробок и переплетов окон и дверей. Толще были слои наружной и внутренней отделки.

Перечисленные превышения размеров по сравнению с унифицированными увеличили сроки службы конструктивных элементов и их стоимость, что позволило:

органично включить все несерийные здания в складывавшуюся систему капитальности;
привязать процесс эксплуатации к нормативной базе серийных зданий;
определить для несерийных зданий показатели функции качества: безотказность, долговечность, ремонтопригодность;
значительно сократить расходы на эксплуатацию жилых и общественных зданий (экономическая страта).

Как видно из сказанного, для оценки и обеспечения надежности эксплуатируемых зданий наиболее важным был признан прогноз ресурса всех конструкций, срока их службы, т.е. долговечности. Этот прогноз также определял периоды и объемы ремонтов. Установленные нормами сроки службы конструкций являлись усредненными, расчетными сроками, обусловленными физическим (техническим) износом материала. Уже на первых этапах обработки данных обследований, было выявлено, что фактические сроки службы (долговечности) характеризуются нормальным распределением.

Износ зданий в период проектирования серийных сооружений подразделялся на физический и моральный. Физический износ различали в ухудшении технических качеств или состояния конструктивных элементов - в потере прочности конструкций и их изолирующей способности, а также в ухудшении внешнего вида.

В результате потери качества происходит и соответствующая утрата их стоимости. Величина физического износа - это количественная оценка технического состояния, показывающая долю ущерба, потери по сравнению с первоначальным состоянием технических и эксплуатационных свойств конструкций за период эксплуатации. Этот ущерб может быть выражен также в снижении первоначальной стоимости конструкций или здания в целом. При такой оценке технического состояния конструкций - возможно их сопоставление, несмотря на их различные свойства и особенности.

В основу нормативных документов по определению величины физического износа были положены закономерности соотношения физического износа и стоимости объективно необходимого ремонта на преодоление этого износа (восстановление). Предполагалось, что физический износ здания с годами увеличивается все больше и больше. Интенсивные после ремонтные обследования показали, что фактически в результате капитального и текущего ремонтов темпы роста физического износа значительно снижаются. Анализ обследования зданий показал, что износ как зданий в целом, так и отдельных его элементов происходит наиболее интенсивно в первый период эксплуатации (20—30 лет) и после 90—100 лет.

Наиболее распространенными методами оценки физического (материального) износа являются:

определение износа по нормативным срокам службы (обратная задача);
обследование фактического состояния объекта в целом или его важнейших конструктивных элементов (частей, узлов);
определение износа по объему выполненных ремонтных работ, для восстановления конструкции.

Важность исследования и уточнения расчета величины физического износа определяется тем, что сроки, объемы и виды ремонта назначаются в зависимости от физического (материального) износа конструкций и зданий в целом.

Моральный износ при оценке зданий определялся путем учета в них основных видов благоустройства (инженерного оборудования), а также высоты помещений, которая влияет на величину объема здания, приходящегося на единицу площади, кроме того, учитывались размеры квартир, что указывало на степень соответствия жилищ современным требованиям.

Моральный износ зависел не только от технических параметров жилища, но и от количества, пола и возраста населявших его жильцов (социальная страта нормативного пространства). Поэтому все жилищно-коммунальные отделы включали в себя отделы регистрации граждан, подчинявшиеся кроме административной производственной вертикали – паспортным столам Министерства внутренних дел.

Такое деление износа вытекало из разделения стоимости сооружения на восстановительную (строительную) и действительную (балансовую). Под восстановительной стоимостью подразумевали первоначальную стоимость здания без учета его износа, определенную, однако, в ценах времени обследования. Действительной стоимостью здания являлась все та же восстановительная за вычетом процента износа элементов здания.

В дальнейшем техническое состояние элементов здания устанавливалось с помощью таблиц «Методики определения физического износа гражданских зданий» Министерства коммунального хозяйства РСФСР (27 октября 1970 г.), составленной на основе укрупнённой шкалы износа. На основе этой шкалы, по конкретным признакам состояния различных элементов здания, как принято в таблицах «Методики», составлялась краткая сводная таблица для ориентировочной оценки физического износа здания.

Общий износ здания просчитывался, в основном, по состоянию его несменяемых, несущих конструкций. Оценку износа внутренних элементов выявляли, в первую очередь, состоянием полов, потолков, окон, дверей и лестниц, так как эти доступные для осмотра конструкции отражали степень износа перекрытий, перегородок и всего остального. Для правильного определения состояния конструкций технические осмотры начинали с выявления признаков, характеризующих наиболее высокую степень износа.

Моральный износ, имевший более теоретическое, нежели практическое значение, с принятой точностью измеряли в процентах от стоимости здания.

Стоимость и удельный вес элементов здания с учетом их качества определялись с помощью «Сборников укрупненных показателей стоимости зданий для переоценки основных фондов» (М., Стройиздат, 1968 г.). Стоимость жилых и коммунальных зданий характеризовалась сборником №28. Для каждого вида зданий в этом сборнике имелись 42 таблицы, составленные с учетом разной этажности и конструктивных решений. Каждая таблица сопровождалась текстом, поясняющим характеристику здания по материалам и конструкциям, а также поправками на наличие или отсутствие видов инженерного оборудования или благоустройства из числа указанных в характеристике. В каждой таблице рассматривалось несколько вариантов распределения удельных весов элементов здания.

Поскольку надежность и долговечность конструкции зависят от интенсивности протекания разрушительных процессов, за долговечность конструкций был принят такой расчетный срок службы, в течение которого материал или конструкция сохраняли бы свои свойства и заданные характеристики. Под физическим износом конструкций и зданий, как видно из сказанного, подразумевалось ухудшение технического состояния, потеря эксплуатационных, прочностных и других качеств.

Прогнозирование износа - сложная многофакторная задача, причем результирующее значение является средневзвешенным в связи с наличием в здании огромного количества разнопрочных и разнодолговечных конструкций и материалов. Поэтому задача составления обоснованного прогноза всего срока его службы в виде сочетания сроков службы элементов здания – изначально представлялась нереальной. Для перспективного планирования ремонтов использовалась методика прогнозирования физического износа зданий в целом на первое и второе десятилетия после переоценки основных фондов:

Ф₁= Ф _пер + (dФ₁/10 )t₁;

Ф₂= Ф _пер + Ф₁+ (dФ₂/10 )t₂,

где Ф₁ и Ф₂- физический износ на расчетный год; Ф_пер - физический износ на год переоценки основных фондов; dФ₁иdФ₂ - расчетный прирост физического износа на первое и второе десятилетие, зависящий от возраста здания; t₁, t₂ — количество лет после переоценки основных фондов.

Впоследствии эту роль выполняли систематические массовые обследования жилищного фонда и накопление информации о его техническом состоянии в рамках АСУЖХ. Создание такой системы позволило уточнить нормативные сроки службы ряда конструкций и элементов и, в первую очередь, быстроизнашиваемых. При обработке данных использовались методы теории вероятностей и математической статистики в следующей последовательности:

выбор срока эксплуатации, в течение которого производится сбор статистической информации;

сбор статистической информации о потоках отказов элементов;
построение гистограмм плотности распределения вероятности наступления отказов;
определение статистических характеристик плотности распределения отказов;
проверку репрезентативности выборки;
проверку гипотезы соответствия эмпирических распределений теоретическим.

Как уже было отмечено, при выполнении капитального ремонта физический износ частично ликвидируется, а действительная стоимость здания увеличивается. В строгом смысле ремонтироваться должны только сменяемые конструкции, нормальный срок службы которых меньше нормативного срока службы здания, который в свою очередь определяется нормативными сроками службы основных несменяемых конструкций (фундаменты, стены). Несменяемые конструкции по физическому смыслу ремонтироваться не могут, и проводимые в них укрепительные работы носят восстановительный характер.

С экономической точки зрения недопустимо отнесение восстановительных работ к капитальному ремонту. Пренебрежение этим положением приводит к ошибочному представлению, будто на протяжении срока эксплуатации износ элементов и зданий в целом почти не увеличивается, а срок службы становится неопределенно-продолжительным, зависящим от числа ремонтно-восстановительных циклов.

Практически в связи с неравномерностью износа отдельных элементов, их разнопрочностью, необходимостью восстановления зданий при повреждениях, использование ремонтными предприятиями новых строительных материалов и современной технологии, организации работ при капитальном ремонте выполняются частично и восстановительные работы, при этом повышается уровень надежности, увеличивается долговечность, возрастает стоимость.

Осмотры зданий и территорий их домовладений производились комиссией в составе: главного (старшего) инженера жилищно-эксплуатационной организации (председатель комиссии), техника или коменданта, представителей домового комитета, правления жилищно-строительного кооператива.

Общие осмотры в этой системе имели наибольшее значение. Особое внимание уделялось проверке состояния фасадов зданий и их архитектурных элементов (карнизов, козырьков, балконов и др.), а по выявленным недостаткам принимались оперативные меры, поскольку эти элементы серийных зданий впервые изготавливались из сборных железобетонных элементов, и их отказы представляли наибольшую опасность.

В процессе работы комиссии общего осмотра, по указанию ее председателя, производились необходимые вскрытия конструкций, взятие проб для определения качества материалов (прочности, влажности и др.), проверочные работы, а также инструментальные исследования (теплотехнические, акустические, прочностные и др.). Комиссия должна была не только установить причину возникновения обнаруженных дефектов, но и указать меры по их устранению.

В случаях, когда комиссия не имела возможности произвести инструментальные обследования своими силами, а также в отдельных сложных случаях - привлекались специализированные организации и эксперты. Результаты инструментального контроля и вскрытия конструктивных элементов заносились в журнал общего (весеннего) осмотра здания.

Кроме того, весенними общими осмотрами уточнялись:

объемы работ по текущему ремонту (неотложному и профилактическому);
перечень неисправностей и повреждений, устранение которых требовало капитального ремонта.

По данным общего весеннего осмотра и недостаткам здания, выявленным ранее в прошедший зимний период, составлялся перечень мероприятий, необходимых для подготовки здания и его оборудования к эксплуатации в следующую зиму, о чем составлялся акт в двух экземплярах, один из которых хранился в жилищно-эксплуатационной организации, а второй передавался в вышестоящую организацию (гор-, райжилуправление).

Общий осенний осмотр серийных зданий производился до начала отопительного сезона для проверки готовности каждого здания к зиме. К этому времени должны были быть закончены все работы по подготовке жилых домов к эксплуатации в зимних условиях. В процессе проведения осеннего осмотра уточнялись объемы работ текущего ремонта на планируемый год.

Таблица 6. Нормативная система осмотров жилых зданий

Наименование осмотра	Время и периодичность проведения	Порядок проведения осмотров	Форма отчетности
Общий осмотр (комиссия)	Два раза в год – весной и осенью	Обследование всех конструкций здания, инженерного оборудования, отделки и элементов внешнего благоустройства	1. Осенью – акт комиссии о подготовке к отопительному сезону 2. Весной – акт о ликвидации сезонных повреждений с записью в журнале весенних осмотров
Частичный осмотр (техник-смотритель)	Выборочно, в течение всего года	Обследование элементов инженерного оборудования или отдельные конструкций здания	Запись техника-смотрителя в журнале частичных осмотров
Внеочередной осмотр (техник-смотритель, при необходимости – комиссия с привлекаемыми специалистами)	После ливней, сильных ветров, снегопадов, наводнений.	Проверка состояния тех конструкций и видов оборудования, повреждение которых от данного стихийного явления может быть наиболее вероятным	Запись техника-смотрителя в журнале осмотров. При наличии сильных повреждений – акт комиссии в срок до трех дней после стихийного бедствия.
Плановый осмотр (комиссия с привлекаемыми специализированными организациями и экспертами)	Систематически в течение всего срока эксплуатации	Инструментальный (профилактический) контроль состояния конструктивных элементов зданий	Акт обследования технического состояния

При частичном осмотре обследовались элементы инженерного оборудования или отдельные конструкции здания. В процессе осмотра устранялись все обнаруженные мелкие неисправности элементов строительных конструкций и инженерного оборудования. Поскольку профилактический текущий ремонт не предусматривался в тех домах, где в ближайшие четыре года намечалось провести капитальный ремонт, в них преимущественно выполнялись частичные осмотры и лишь самые необходимые работы, обеспечивающие нормальные условия проживания.

Внеочередные осмотры предусматривалось проводить после ливней, сильных ветров, снегопадов, наводнений. При этом проверялись те конструкции и виды оборудования, повреждение которых от данного стихийного явления может быть наиболее вероятным.

Состояние конструкций жилых домов индустриальных серий определялось во время их плановых осмотров систематически в течение всего срока эксплуатации. При этих осмотрах производился инструментальный (профилактический) контроль состояния конструктивных элементов на основании «Методических указаний по техническому обследованию жилых зданий» (М., Стройиздат, 1975). Все данные осмотров и обследований в статистически обработанном виде поступали отраслевой институт ЦНИИЭП Жилище для доработки жилищных серий, выработки инструкций по совершенствованию их производства.

Такая система осмотров была окончательно установлена межотраслевыми ГОСТ 27503-81 «Надежность в технике. Система сбора и обработки информации. Методы оценки показателей надежности», ГОСТ 17510-72 «Надежность в технике. Системы сбора и обработки информации. Планирование наблюдений», ГОСТ 11006-74 «Прикладная статистика. Правила проверки согласования опытного распределения с теоретическим».

Многочисленные данные длительных наблюдений позволили установить, что на процесс эксплуатации приходится 22% всех аварий и разрушений серийных зданий. В том числе до первого года эксплуатации, называемого периодом приработки - 9%, до 15 лет - 7%, свыше 15 лет - 6%; на период после капитального ремонта - 3%. Как было установлено, подавляющая часть аварий эксплуатационного периода, произошла по вине неквалифицированного персонала и несоблюдения нормативных эксплуатационных требований. Поэтому, наряду с климатическими факторами и факторами окружающей среды к группе причин внешнего характера наступления отказов было нормативно отнесено качество эксплуатации, а так же воздействия, предусмотренные системой технического обслуживания и ремонта.

Рис. 1. График «жизни» сооружений всех типов капитальности в пределах нормативного срока эксплуатации: T - вероятность отказов несущих конструкций; t₀ -дата ввода сооружения в эксплуатацию; t_пр – время «приработки»; t_экспл – граница периода нормальной эксплуатации; t_н – нормативная долговечность сооружения

На основании обработки данных многолетних исследований произошло дальнейшее развитие научных представлений о работе сооружений под нагрузкой в период эксплуатации. На рис. 1 представлен усредненный «график жизни» сооружения, независимо от группы капитальности, к которой оно принадлежит. График имеет отрицательное время (период проектирования и строительства), когда вероятность отказов растет, несмотря на то, что сооружение еще не введено в эксплуатацию. В этот период происходит накопление случайных эксцентриситетов, которые в дальнейшем могут привести к отказам в сооружении.

Первые 1,5-2 года после ввода сооружения в эксплуатацию длится период приработки сооружения под полезную нагрузку. Вероятность отказов в этот период резко возрастает. Поэтому различными инструкциями ограничивается приложение всей полезной нагрузки сразу. Жильцы заселяются постепенно, в разные подъезды, на разные этажи. Дом к снабжению ресурсами подключается также постепенно. Период заселения длится, как правило, не менее 3 месяцев. В этот период сказываются все ошибки в проектирование и несоблюдение технологии в построечный период, поэтому за отказы периода приработки несут проектировщики и строители.

После приработки под полезную нагрузку сооружение вступает в период нормальной эксплуатации. В этот период необходимо соблюдать все эксплуатационные требования. В этом случае вероятность отказов стабильно ничтожная. Отказы периода нормальной эксплуатации происходят по вине эксплуатирующих организаций.

За 15-20 лет до наступления предельного срока нормативной долговечности сооружение вступает в свой последний период жизни – период интенсивного физического износа. В этот период вероятность отказов в силу большого физического износа конструкций очень велика. Ремонтные мероприятия в этот период, как правило, прекращаются, сооружение готовится к сносу и утилизации. Какие-либо реконструкционные мероприятия проводятся ближе к середине периода нормальной эксплуатации. В период интенсивного физического износа возможна лишь реставрация памятников архитектуры и зодчества.

«График жизни» явился прекрасной иллюстрацией того, насколько точно был выбран инструмент жилищной политики, поскольку велась вариантная проработка и в пользу дешевого, но менее долговечного индивидуального жилья. Из сказанного можно сделать вывод, что в деревянных сооружениях на период нормальной эксплуатации будет приходиться лишь 28 лет, а в каркасно-щитовых – только 8 лет. Мазанка, потому и называется так, что период интенсивного физического износа у нее наступает сразу же после периода приработки – поэтому ее все время подмазывают, мажут, замазывают. Это допустимо для частного сектора, но неприемлемо для государственного жилого фонда.

Государственные капитальные вложения в строительство индустриальных сооружений – использовались с наибольшей эффективностью, обеспечивая длительную безотказную эксплуатацию жилищного фонда страны.

* * *

Как видно из выше сказанного, техническое состояние зданий в процессе эксплуатации определялось путем периодических обследований с целью выявления степени, или процента, износа отдельных элементов зданий. Для выполнения этих обязанностей за несколько лет до внедрения серийных сооружений в практику строительства одновременно с жилищно-эксплуатационными участками была создана служба технической инвентаризации строений. Результатом работы органов инвентаризации являлись итоговые документы - технические паспорта строений и домовладений. В первой части технического паспорта жилого дома указывались все параметры здания: его объем, общая площадь, жилая площадь, количество квартир, комнат, лестничных клеток, наличие встроенных помещений и их характеристики. В паспорте описывали также материалы, тип отделки, несущие конструкции здания, кроме того, давалась полная характеристика территории застройки.

Паспорт составлялся на основе проектной и производственной документации, передаваемой в архив, входивший, как и служба инвентаризации строений, в систему Министерства жилищно-коммунального хозяйства.

Во второй части паспорта каждому из конструктивных элементов на определенную дату давалась характеристику технического состояния, т. е. указывают степень износа, выраженную в процентах от восстановительной стоимости.

Недостатки и повреждения, выявленные в здании в процессе осмотров инструментального контроля в зависимости от их объема, влияния на эксплуатационные качества зданий устранялись

срочным внеплановым текущим ремонтом;
профилактическим текущим ремонтом;
капитальным ремонтом.

Иной методологической основы определения объема и состава ремонтных работ, кроме системы осмотров, – для новой системы эксплуатации зданий не предусматривалось. Ремонтно-восстановительные мероприятия регламентировались упомянутым выше «Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», утвержденным в 1964 г. Госстроем СССР.

Таблица 7. Расчет эксплуатационных расходов

Группа капитальности и тип жилого здания	Шифр и норма амортизации, в процентах от стоимости	Усредненная восстановительная (строительная) стоимость метра квадратного	Годовые амортизационные отчисления с одного метра квадратного
I - Здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5-3,5 кирпича или кирпичные с железобетонным и металлическим каркасом, перекрытия железобетонные и бетонные; Здания с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные	101000 0,7%	115 руб/м²	0,80 руб/м²
II - Здания с кирпичными стенами толщиной в 1,5-2,5 кирпича стены каменные (кирпичные), перекрытия смешанные - железобетонные, бетонные или деревянные; Здания с крупноблочными стенами, перекрытия смешанные	101001 0,8%	270 руб/м²	2,16 руб/м²
III - Здания со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, легких шлаков, ракушечника; перекрытия смешанные	10102 1,0%	180 руб/м²	1,80 руб/м²
IV - Здания со стенами смешанными, деревянными рублеными или брусчатыми	10103 2,0%	60 руб/м²	1,20 руб/м²
V - Здания сырцовые, сборно-щитовые, каркасно-насыпные, глинобитные, саманные	10104 3,3%	40 руб/м²	1,30 руб/м²
VI - Здания каркасно-камышитовые и другие облегченные.	10105 6,6%	30 руб/м²	2 руб/м²

В силу того, что дома традиционной постройки органично вошли в классификацию по капитальности совместно с серийными сооружениями на основании осмотров, наблюдений и обследований – ремонтные мероприятия нормировались в них так же, как и в серийных домах. ЛНИИ АКХ (Ленинградским научно-исследовательским институтом амортизации объектов коммунального хозяйства) были разработаны и утверждены типовые технологические карты на все виды ремонтов, определены нормы времени и расценки в соответствии нормативными калькуляциями трудовых затрат. Лимиты расхода материалов регламентировались сборником «Производственные нормы расхода строительных материалов на ремонтно-строительные работы» из обязательных приложений к ЕНиР 20-1.

Основным ограничением расходов на производство всех видов ремонтных работ являлся лимит амортизационных расходов. В соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072 были окончательно установлены действующие до сего дня нормы амортизационных отчислений (табл. 7).

Постановлением Правительства РФ № 1 от 1 января 2002 г. «О классификации группировок основных фондов и сроках их полезного использования» установленные размеры амортизационных отчислений были рекомендованы к списанию на себестоимость эксплуатационных услуг в налоговом учете по БУ №10.

В традиционных зданиях, строившихся кустарными методами, а потому имевших стоимость более чем в два раза превышавшую стоимость серийных зданий, обладавших более низкой капитальностью, тем не менее, на один метр квадратный площади приходился строительный объем в 1,2 раза, превышавший аналогичный объем в серийных зданиях. Сокращение строительного объема в серийных здания стало возможным лишь за счет полного перевода жилья на центральное отопление, не представлявшее опасности отравления угарным газом при отоплении. Однако нормативами СССР высота потолков в последующих сериях жилых сооружений постоянно повышалась, к 2000 г. расстояние в свету между перекрытиями должно было составить 3 м.

Таким образом, система текущих и капитальных ремонтов была привязана к сумме амортизационных отчислений, копившихся для каждого здания в отдельности на отдельных балансовых подсчетах. В дальнейшем сроки ремонтов были уточнены в соответствии с проведенным комплексом наблюдений и технических обследований. Текущий профилактический ремонт жилых зданий всех классов капитальности (кроме двух последних, являвшихся временным жилищем, предназначенным к сносу) обычно проводился при списании 3,5-15% восстановительной стоимости, а капитальный – при списании не менее 20-40% стоимости.

Серийные сооружения, относившиеся к I классу капитальности, имели еще одно неоспоримое преимущество – экономичность в эксплуатации, поскольку сроки наступления текущих и капитальных ремонтов у них были длиннее, чем даже у наиболее надежных зданий традиционной постройки, а сама стоимость ремонтов – значительно ниже.

Проводимые в процессе эксплуатации зданий профилактические ремонтные мероприятия включали в себя несколько видов работ. Основным их назначением являлось поддержание безотказности на сравнительно небольших отрезках времени. При этом выполнялся контроль технического состояния, регулирования, а также ремонтные операции небольшого объема. Вся совокупность работ по обслуживанию и ремонту зданий в процессе их эксплуатации объединялась в систему обслуживания и ремонта, которая, как правило, должна была осуществляться в профилактическом порядке. При этом учитывалось, что затраты на текущий ремонт конструкций носили непрерывный характер, а затраты на капитальный ремонт - дискретный характер. Капитальный ремонт мог быть как комплексным, охватывающим несколько типов конструкций и большое их количество, так и выборочным, охватывающим небольшое число отдельных элементов или конструкций.

Осуществление системы плановых текущих и капитальных ремонтов в 70-80 годах прошедшего столетия позволили установить взаимосвязь и взаимозависимость объемов и стоимости ремонтных работ от продолжительности межремонтных периодов.

С увеличением межремонтного периода увеличивается поток отказов конструкций, ухудшаются эксплуатационные показатели; увеличиваются затраты как на непредвиденный выборочный ремонт, так и на профилактический ремонт; растет единовременная стоимость ремонтов. Таким образом, задача оптимизации системы ремонтов зданий совмещала в себе ряд противоречивых требований, поэтому могла быть решена исключительно на основе комплексного системного подхода.

Задача планирования профилактики, определение стратегии ремонта заключалась в установлении набора (номенклатуры) и объема профилактических мероприятий, их периодичности, обеспечивающих безотказную работу всех помещений зданий. Обычно эта задача формулировалась как экстремальная, для чего устанавливался критерий оптимальности (целевая функция) и формулировались соответствующие ограничения.

В качестве критериев оптимальности выступали показатели надежности:

вероятность безотказной работы;
вероятность восстановления в заданное время;
общий ресурс.

В качестве ограничений использовалось время продолжительности пребывания в технически исправном состоянии, а в качестве критериев оптимальности самой организации, производившей ремонтно-восстановительные работы, использовались затраты труда и средств, обусловливаемые конструктивными особенностями и содержанием системы профилактики. В этом случае в качестве ограничений использовались характеристики надежности несменяемых конструкций.

Поэтому задача установления системы обслуживания и ремонта формулировалась как в виде прямой, так и в виде обратной задачи оптимизации. Для ее решения необходимо было знать вид зависимости (математическую модель), описывающую функционирование системы здания (изменение его характеристик работоспособности) в результате воздействия различных факторов, включая воздействия, обусловленные осуществлением системы обслуживания и ремонта. Вид используемых зависимостей в значительной мере определялся качеством располагаемой информации о функционировании системы здания, предоставляемой АСУЖХ.

АСУЖХ было реорганизовано из отдела, созданного по приказу Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 24 декабря 1947 года № 1053 для реализации государственной социально-экономической политики в жилищно-коммунальном хозяйстве, руководившего сбором информации об уровне обеспеченности жильем и его техническом состоянии.

В качестве признаков классификации методов решения задачи при определении оптимальной системы профилактических работ устанавливались:

характер используемой информации о поведении здания (априорная или апостериорная);
виды возможных состояний конструкций: когда рассматриваются два состояния (исправное и неисправное) и, когда рассматривается множество состояний (системы с накоплением нарушений);
признак утраты работоспособности устройств: по суммарному предельному состоянию (потеря работоспособности при выходе из строя определенного числа элементов) и по доминирующему признаку (доминирующему элементу или параметру);
вид математической модели, используемой для решения задачи: модели дифференциального программирования; модели, основанные на использовании аппарата марковских процессов и динамического программирования; модели, в основе которых лежит использование аппарата комбинаторных методов.

В практике для решения задач оптимизации профилактики ремонтов применялись оба вида информации поведения зданий, система с накоплением нарушений. Учет потери работоспособности проводился по суммарному (интегрированному) предельному состоянию с применением моделей динамического программирования.

В расчетах межремонтных периодов использовалась модель здания в виде системы с накоплением нарушений, поскольку преобладавшие в них конструктивные элементы утрачивали работоспособность постепенно, а не скачкообразно, а в самой статически неопределимой конструктивной схеме полностью исключалась возможность внезапной утраты работоспособности. Это же позволяло одновременно предусмотреть всю совокупность видов профилактических мероприятий, составляющих систему ППР (плана производства работ), входившей в состав инвентарной документации.

При выборе содержания ремонтных профилактических работ, учитывались конструктивные особенности сооружения и условия его эксплуатации, что, однако, не влияло на их периодичность. Содержание каждого вида ремонта устанавливалось на основе использования информации о сроках службы и надежности конструктивных элементов и их значений характеристик надежности, указанных в разделе ППР технического паспорта строения.

В общем виде задача определения оптимальной программы воспроизводства i-го ремонта и замены жилого здания решалась с помощью рекурентного соотношения:

f_i =lim[C_r + λf_i(r)],

r ε R_i

где i—номер возможного состояния жилого дома в целом (предельный физический износ, недопустимый уровень надежности и т. п.); Ri —множество допустимых решений в состоянии i (разные виды ремонта, эксплуатация без ремонта, снос и т. д.); r ε Ri - номер восстановительно-ремонтного решения; С_r- стоимость выполнения i-го ремонтно-восстановительного решения, руб./м²; i(r) - номер состояния, в которое переходит здание, находящееся в i-ом состоянии при осуществлении i-го решения; f_i - минимальные затраты на воспроизводство здания, находящегося в i-ом состоянии, руб/м²; λ- коэффициент приведения затраты к начальному моменту времени эксплуатации.

Оптимальные схемы воспроизводства аппроксимировались следующим выражением:

f =0,01е^0,16Ист+3,3е^0,12Икр+0,13е^0,067Ип+0,33е^0,06Ипр+0,8е^0,4Иот

где И_ст - физический износ стен, фундаментов, перекрытий; И_кр - физический износ крыши; И_п - физический износ полов; И_пр - физический износ проемов; И_от - физический износ отделочных конструкций и материалов.

Опыт проведения профилактических ремонтов и анализ накопленных материалов позволили оценить стоимость различных видов ремонта конструкций применительно к конструктивным схемам и особенностям зданий. Было выявлено многократное возрастание стоимости ремонтных работ при пропуске оптимальных межремонтных интервалов.

В ходе выработки оптимальной стратегии технического обслуживания и ремонта зданий кроме затрат как на капитальный, так и на текущий ремонт – в общей системе показателей оперативного управления учитывались приведенные затраты к начальному времени эксплуатации.

Рис.2. Динамика изменения стоимости ремонта фасадов с учетом герметизации стыков (1) и кровли (2) при пропуске межремонтных сроков по данным АСУЖХ

Существенное различие текущего и капитального ремонта заключалось не только в объемах, видах и источниках финансирования работ, но, главным образом, в том, что текущий ремонт предназначен для предупреждения износа и сохранения проектного режима содержания здания и его элементов, а капитальный ремонт - для сохранения постоянной уровня надежности здания. Возможны три направления систем производства профилактических ремонтов:

замена по наработке на отказ;
групповая замена;
замена конструкций с минимальным ремонтом при отказах.

Таблица 8. Приведенные затраты на текущий и капитальный ремонт для серийных зданий

Капитальный ремонт
Периодичность, годы	Средняя стоимость, руб/ м²	Коэффициент приведения затрат	Общие затраты, руб/м²
5	11,03	2,62	28,8
10	15,0б	1,62	24,2
15	30,41	1,31	40,2
Текущий ремонт
Средняя стоимость,руб/м²	Коэффициент приведения затрат	Общие затраты, руб/м²	Суммарные затраты, руб/ м²
1,6	5,1	8,2	37,0
1,6	14,93	23,9	48,0
2,1	32,35	68,0	108.2

Анализ показал, что применительно к конструкциям серийных зданий целесообразно применять последнее направление системы производства профилактических ремонтов. При этом удельную величину затрат определяли по формуле

f_i=lim С₁М [N₁(t)]+C₂M [N₂(t)],

t→∞

где C₁ - средняя величина убытка от возникновения отказа в конструкции, C₂- стоимость предупредительного ремонта конструкции; N₁(t) - количество отказов в отрезке времени 0-t; N₂(t) - количество предупредительных ремонтов на отрезке времени 0-t;М - среднее значение математического ожидания при t→∞.

Таблица 9. Обоснование, состав и периодичность проведения ремонтных мероприятий

Наименование ремонта и состав мероприятий	Мероприятия осмотров		Способ проведения ремонта	Нормативная периодичность
Наименование ремонта и состав мероприятий	Обследования	Техническая оценка	Способ проведения ремонта	Нормативная периодичность
Внеплановый текущий ремонт: Выступающие части фасада; Частичный ремонт кровли; Отмостка; Санитарно-техническое оборудование; Косметический ремонт отделки мест общего пользования	Частичный осмотр; Внеочередной осмотр	-	хозяйственный	В течение всего периода эксплуатации
Профилактический текущий ремонт: Фасад; Кровля; Санитарно-техническое оборудование; Частичный ремонт входных групп; Косметический ремонт отделки мест общего пользования	Общий осмотр	-	хозяйственный; подрядный; смешанный	Один раз в 3-5 лет с момента периода приработки, согласно выбранной стратегии
Капитальный ремонт здания: Фасад; Кровля; Санитарно-техническое оборудование и внутренние сети; Входные группы и места общего пользования; Смена деревянных заполнений; Полы	Плановый осмотр	Полный акт обледования технического состояния с уточнением срока проведения ремонта и состава мероприятий	подрядный; смешанный	Один раз в 25-30 лет при комплексном капремонте, 8-10 лет при выборочной стратегии капремонта

Профилактический ремонт системы производится в моменты времени Т, 2Т, ЗТ и т.д. Задача состоит в том, чтобы выбрать такую величину Т, которая минимизировала бы удельные затраты. Зная функцию интенсивности отказов конструкций, получим:

f_i= [C₁ ∫₀^T r(t)dt + C₂ ]/T.

Чтобы минимизировать f_i , приравниваем производную по Тк нулю и получаем;

∫₀^T[r(T) - r(t)] dt =C₁/C₂.

Это выражение обычно использовалось для определения межремонтных сроков.

Результаты таких расчетов для серийных зданий и интенсивные после ремонтные осмотры показали, что минимальные общие затраты на ремонт соответствуют межремонтному периоду, равному 10 годам (табл. 37) с выборочным капитальным ремонтом. Таким образом, система технического обслуживания и ремонта, система профилактических и планово предупредительных работ заключалась в периодически проводимых ремонтах, объемы которых главным образом зависели от сроков службы и видов конструкций здания.

Рис. 3. Вертикальная декомпозиция структуры советского жилищно-коммунального хозяйства

На весь планируемый период каждый жилищно-эксплуатационный участок получал наряд-задание на производство текущего профилактического и капитального ремонтов по каждому дому в отдельности. Приемка ремонтных мероприятий осуществлялась с непременным участием представителя домового комитета. Хозяйственный способ использовался в случае внепланового выполнения ремонтных работ незначительного объема, ликвидация которых носила неотложный характер. Для этого каждый жилищно-эксплуатационный участок имел диспетчерскую службу и производственное звено из 2-3 человек рабочих, разряд и профессия которых определялись в зависимости от состояния жилищного фонда и качества поступавших заявок от жильцов. При планировании обширных объемов планово-текущих ремонтов на срок не менее 5-7 лет, производственные звенья жилищно-эксплуатационных участков могли укомплектовываться штатом рабочих соответствующих специальности и квалификаций, лимитом расхода строительных материалов, предусмотренных калькуляциями – для производства работ хозяйственным способом. Если технико-экономический расчет показывал эффективность именно хозяйственного способа работ, на период планово-текущих ремонтов несколько жилищно-коммунальных участков объединялись в укрупненную жилищно-эксплуатационную организацию. При наличии на подведомственной территории крупной ремонтной организации (РСУ) большие строительные объемы обычно поручались ей, т.е. выполнялись подрядным способом.

Смешанный способ выполнения строительных работ осуществлялся в случае, когда общестроительные работы выполнялись хозяйственным способом, а специальные виды работ по ремонту сетей и оборудования поручались специализированным подразделениям Горгаза, Горэнерго, Горводоканала и др.

* * *

Срок массовых капитальных ремонтов сооружений первых массовых серий по расчетам наступил в начале 90-х годов прошлого столетия, т.е. пришелся на первый этап реформирования отрасли. Период до капитального ремонта для всех сооружений в системе структуры ЖКХ советского периода являлся периодом безотказной работы. На этом промежутке происходили лишь плановые текущие ремонты. Нормативное выполнение первого планового текущего ремонта с отслеживаем момента ввода в эксплуатацию позволяло минимизировать в дальнейшем издержки на текущие ремонтные мероприятия. Перед наступлением капитального ремонта, как уже было отмечено выше, никакие ремонтные работы и осмотры не производились вообще в течение 4-5 лет, кроме неотложных мероприятий по жалобам жильцов и домовых комитетов.

Как уже отмечалось выше, затраты на текущий ремонт конструкций носили непрерывный характер, т.е. относились к постоянным издержкам отрасли, а затраты на капитальный ремонт - дискретный характер, т.е. классифицировались как переменные издержки. Проведенные в неотложном порядке ремонтно-восстановительные работы актировались в трех экземплярах на списание строительных материалов и оплату трудовых затрат согласно типовым технологическим картам и установленным лимитам оплаты трудовых ресурсов при ремонтно-восстановительных работах. С этой целью на счетах предприятий отрасли создавался финансовый резерв, отслеживаемый, как и общая сумма постоянных эксплуатационных затрат, по тормозившим оперативное управление показателям плана от достигнутого.

* * *

Постоянные эксплуатационные затраты направлялись на содержание административного аппарата ЖЭК, включая технический эксплуатационный участок, занимавшийся организацией осмотров и наблюдений, составлением смет на ремонтные мероприятия.

ЖЭК в СССР являлся первичным звеном жилищного хозяйства, и представлял собою комплекс домовладений, объединённых единым управлением и единым хозяйственно-финансовым планом. По инструкции Министерства ЖКХ ЖЭК определялся как «государственная хозрасчётная организация, главная задача которой - сохранение переданного ей в управление жилищного фонда путём правильного ведения домового хозяйства и своевременного осуществления текущего и капитального ремонта зданий, обеспечение бесперебойной работы оборудования и устройств жилых домов, содержание домовладений в хорошем санитарном состоянии, обеспечение бережного отношения жильцов к квартире, к дому, а также улучшение жилищно-бытовых условий жильцов».

ЖЭК пользовался правами юридического лица, имел самостоятельный расчётный счёт в местном отделении Госбанка, уставный фонд в размерах, определяемых исполкомом местного Совета депутатов трудящихся. В своей деятельности ЖЭК являлся подотчётным жилищному управлению местного Совета (отделу коммунального хозяйства). Работу ЖЭК возглавлял начальник, утверждаемый в этой должности исполкомом местного Совета. Всю хозяйственную и организационно-массовую работу начальник ЖЭК проводил в тесном контакте с общественным домовым комитетом и активом жильцов домов в соответствии с «Положением о домовом комитете», утвержденным Советом Министров РСФСР и ВЦСПС 9 августа 1968 г.

Хозяйственные функции ЖЭК осуществлял непосредственно своим аппаратом и с помощью сети специализированных организаций (ремонтные конторы, специализированные ремонтно-монтажные тресты, тресты очистки, конторы озеленения, транспортные конторы, конторы по очистке дымоходов и т. п.). В ряде городов первичные организации жилищного хозяйства именовались жилищными конторами (ЖК), домоуправлениями или домохозяйствами. Они имеют те же права и обязанности, что и ЖЭК.

Административный аппарат ЖЭК включал диспетчерскую службу, устранявшую неотложные дефекты в эксплуатации. К постоянным затратам относились и затраты на содержание архивов эксплуатационной документации, отделов регистрации граждан и жилищно-коммунального участка, заменившего систему управдомами и комендантов. В состав задач этого участка входили: отслеживание неплательщиков, уборка территории и вывоз мусора, хозяйственные работы в местах общего пользования, организация субботников и т.п.

Затраты на все виды осмотров, на услуги привлекаемых для этой цели сторонних экспертов и организаций оплачивались по факту после сдачи отчетов установленного образца и относились к переменным затратам отрасли. Внедрение массовых серий жилья имело жесткие задачи по сокращению этих затрат, поэтому они учитывались по отдельной статье и оплачивались Госбанком в рамках жестких лимитов, установленных для всей отрасли. Все виды капитальных ремонтов планировались заблаговременно.

Таким образом, переменные издержки стоимости эксплуатации не только постоянно снижались, но, после проведения плановых текущих ремонтов, стремились к своему пределу, т.е. лимиту постоянных издержек. Определенный разброс качества производства основных несущих конструкций, производства строительных работ – придавал нелинейный характер непрерывной затухающей функции эксплуатационных затрат.

В силу того, что новая система жилищно-коммунального хозяйства создавалась на базе устаревшего института управдомов и комендантов, а в основу планирования была заложена жилищная норма, новая структура включала себя и отделы регистрации граждан (рис. 3).

* * *

Требования надежности и экономичности конструкции находятся в постоянном противоречии - повышение надежности связано с удорожанием конструкций и, наоборот, удешевление конструкций приводит к снижению уровня надежности. В такой ситуации неизбежны компромиссные решения. Оптимальный уровень надежности определяется исходя из условия минимума ожидаемых затрат на строительство и эксплуатацию, включая все виды ремонта здания. Отсюда ясно, как отмечалось ранее, что целью поисков еще на этапе проектирования являлась не максимально возможная надежность, а нахождение оптимального компромисса между приведенными затратами и надежностью.

Очевидно, что результаты этого компромисса зависят от важности объекта, типа эксплуатации, степени риска. В определении оптимального уровня надежности с экономической точки зрения для каждого вида отказа должен быть установлен убыток или ущерб, причиняемый этим отказом. Зная вероятность появления отказов, можно определить ожидаемую величину общего ущерба и в сочетании с первоначальной стоимостью сооружения найти оптимальные коэффициенты запаса. Такой подход получил значительное развитие в последние два десятилетия. В связи с постоянным усовершенствованием расчетов, появлением все новых возможных отказов и их критериев было предложено ввести функцию ущерба:

У=У₀ (а₁, а₂, … , а_n, b₁, b₂, …, b_m),

где а_i (i= l, 2,..., n) - параметры, определяющие состояние конструкции: величины нагрузок и других воздействий, а также различного рода характеристики, влияющие на вероятность появления дефектов; b_j(j= 1, 2,…, m) - детерминированные величины, определяющие размеры конструкции и первоначальные затраты.

Параметры а_i представляют собой случайные величины или экстремальные значения случайных функций за заданный срок службы сооружения. В случае, если разрушение конструкции является следствием накопления повреждений, в число параметров а_i должны входить все значения функции нагрузки, взятые через определенные промежутки времени. Задачей расчета является определение оптимальных значений b_jпри условии минимума ожидаемого ущерба У.

Устранение отказа заключается в ремонте или замене несущей конструкции и ликвидации постороннего ущерба, вызванного этим отказом:

u=vC_o+u_o,

где v≤l - коэффициент, показывающий, какую часть стоимость ремонта составляет от стоимости конструкции; u_o - стоимость устранения последствий, вызванных отказом конструкции; С_о - стоимость конструкции.

Рассматривая эксплуатацию сооружения как последовательность возможных переходов системы из состояния в состояние через период времени t, равный, например, одному году, можно предположить, что характер перехода будет таким, что все будущее поведение системы зависит лишь от ее настоящего состояния и не зависит от ее прошлого поведения. Таким образом, считая эксплуатацию сооружения стационарным дискретным марковским процессом в течение п_t лет, можно заранее спланировать математическое ожидание затрат

С= С_о+Сπ₁nP₁₀+С₂ πnP₂₀+ …+C_m πnP_m,

где С_о - стоимость возведения конструкции; п - среднее число отказов за весь срок эксплуатации, Р_i – вероятность перехода системы в предельное состояние.

Предполагая, что величины C_o, C₁, …, С_m, а также переходные вероятности Р_iзависят от коэффициента запаса ξ, можно найти оптимальное значение коэффициента запаса ξ из условия минимума всего выражения.

Определение приведенных затрат на строительство и эксплуатацию здания при недостаточности исходных данных представляло собой сложную задачу и в большинстве случаев является достаточно приближенной. Однако уже на первом этапе внедрения и последующих осмотрах и оценках технического состояния при эксплуатации были уточнены лимитысметной стоимости строительства. Поэтому на практике эффективность применения того или иного варианта конструктивных решений при внедрении последующих серий проверялась с учетом стоимости эксплуатации, ремонтопригодности (с учетом частичной замены конструкций) при планируемом значении долговечности по формуле:

С_общ=С_о+Э_t Σ₀^T [(1+ α)^t]^-1,

где С_о—единовременные капитальные затраты,Э_t – текущие годовые расходы на содержание; t — период сравнения; [(1+ α)^t]^-1- коэффициент отдаления затрат; α- нормальный коэффициент эффективности экплуатации.

Зная приведенные затраты за весь период существования здания, можно было определить оптимальный срок его службы и наиболее экономически выгодный срок реконструкции или разборки:

t_опт= t_p√((2С_о)/(ηС_р))

где t_p - межремонтный срок (годы); С_р—средняя стоимость всех ремонтов конструкций или здания; η - коэффициент, учитывающий зависимость стоимости ремонта от его порядкового номера.

Таблица 10. Целевое планирование структурной перестройки системы эксплуатации жилья

Критерии эксплуатационной надежности	Координирующие параметры эксплуатации серийного жилья, закладывавшиеся на стадии проектирования	Целевое планирование задач эксплуатации жилого фонда	Основные мероприятия и специализированные подразделения ЖКЖ	Параметрический отклик от сферы эксплуатации
Научно-техническая страта
Безотказность	Система расчетов сооружений по предельным состояниям	Оценка технического состояния сооружения по безотказности несменяемых конструкций	Система осмотров АСУЖХ	Предложения по изменению нормативов продолжительности сроков службы элементов и конструкций
Долговечность	Классификация жилого фонта по капитальности; Ввод в эксплуатацию жилья I группы капитальности	Оценка технического состояния сооружения по долговечности несменяемых конструкций	Система осмотров АСУЖХ	Данные для системы нормативных документов по определению величины физическогоизноса
Ремонтопригодность	Регламент мероприятий плановых текущих и капитальных ремонтов	Определение закономерности соотношения физического износа и стоимости объективно необходимого ремонта на преодоление износа (восстановление)	Система плановых текущих и капитальных ремонтов Интенсивные после ремонтные обследования АСУЖХ	Предложения по определению числа ремонтно-восстановительных циклов
Экономическая страта
Безотказность	Введение в ТЭП стоимости эксплуатации	Авансирование амортизационных отчислений в добавочный капитал	Отделы расчетов с населением ЖЭУ Система осмотров АСУЖХ	Данные для определения убытка, причиняемого отказами, для функции ущерба
Долговечность	Введение в ТЭП приведенных затрат за весь период существования и оптимального срока службы здания	Проведение восстановительных работ капитальному ремонту с целью сохранения основного капитала	Система осмотров АСУЖХ	Прогнозирование износа
Ремонтопригодность	Система плановых текущих и капитальных ремонтов	Создание и содержание переселенческого фонда на период планируемых капитальных	ЖЭУ АСУЖХ	Данные об экономической эффективности ремонтных мероприятий
Социальная страта
Безотказность	Регламентируемая плотность заселения	Контроль плотности заселения	Отделы регистрации граждан	Данные о проживающих
Долговечность	Определение морального износа, уточнение оптимальных сроков службы	Возможность перепланировок при реконструкции для улучшения условий проживания	ЖЭУ АСУЖХ	Данные о долговечности конструкций, позволяющих уплотнять застройку
Ремонтопригодность	Регламент мероприятий по согласованию с жильцами всех видов ремонтных работ	Изучение жалоб граждан – как систему постоянного контроля за деятельностью эксплуатационных служб и состоянием жилого фонда	ЖЭУ АСУЖХ	Создание домовых комитетов, повышение заинтересованности граждан в сохранности жилья
Экологическая страта
Безотказность	Планирование микрорайонов с учетом санитарно-гигиенические факторы (инсоляция и аэрация)	Создание удобных для эксплуатации компактных поселений в городской черте с централизованным подключением к инженерной инфраструктуре	Система осмотров ЖЭУ АСУЖХ	Привязка существующей несерийной застройки к процессу эксплуатации серийных зданий на общей нормативной базе
Долговечность	Повышение удельного веса несменяемых конструкций	Выявление нормального срока службы несменяемых конструкций (Поскольку он мог оказаться меньше нормативного срока службы здания)	Система осмотров ЖЭУ АСУЖХ	Сбор статистической информации о потоках отказов элементов
Ремонтопригодность	Регламент мероприятий по утилизации конструкций всех серийных сооружений	Укрепительные работы восстановительного характера в несменяемых конструкциях	Система осмотров ЖЭУ АСУЖХ	Рекомендации по утилизации элементов либо их использованию на базе ресурсосберегающих технологий

Несмотря на сквозную систему унификации, серийные здания обладали слишком большой номенклатурой изделий и конструкций с разными сроками службы, сложной взаимосвязью различных конструкций в узлах и стыках. Это составляло непреодолимые сложности экономической оценки ущерба от отказа в системе здания при расчетах вручную, поэтому до конца 70-х годов оценка велась по основным изгибаемым несущим конструкциям. Накопление статистического материала об отказах конструкций и стоимости их ремонта или восстановления в условиях АСУЖХ позволило к началу 80-х годов прошлого столетия перейти к полной автоматизации расчетов эксплуатационных расходов и включить их в систему технико-экономических показателей серийных проектов жилья.

К началу 90-х годов прошлого столетия жилищно-коммунальная отрасль готовится осуществить масштабные реконструкции мероприятия по реабилитации жилого фонда первых массовых серий. Во всей строительной отрасли планируется перейти к новой системе классификации нормативной долговечности в зависимости от капитальности сооружений. Вместо 150 лет долговечность новых советских жилищных серий должна составить 175 лет.

Таким образом, в начале 60-х годов система эксплуатации жилья претерпевает структурную перестройку, в основу которой были заложены координирующие параметры, связанные с вводом качественно новых видов жилья. Формирующаяся система должна была, в свою очередь, выдать ряд параметрических откликов для совершенствования индустриального строительства жилых зданий.

* * *

В СССР по праву гордились установленной низкой квартирной платой. Ориентиром для ее назначения были США и Великобритания, имевшие к началу 60-х годов наиболее низкий уровень квартирной платы, составлявшей до 20-25% среднего дохода граждан. Поэтому ориентир был выбран достаточно сложный для «соревнования двух мировых систем». Однако индустриальные сооружения позволили достичь более социально значимых результатов. Вместе с коммунальными услугами квартирная плата составляла в бюджете советской семьи в среднем 4% всех ее расходов. С улучшением индустриальных серий, сокращением эксплуатационных расходов и продлением «срока жизни» сооружений – квартирная плата к началу 90-х составляла 1,8% от расходной статьи семейного бюджета.

В перечислявшихся на партийных съездах «достижениях социализма» непременно шла критика «капиталистической системы», где «только ¹/₃ сумм, входящих в квартирную плату, расходуется на содержание жилищ, остальная часть идёт на обогащение домовладельцев, землевладельцев и банкиров» (Материалы XXIV съезда КПСС, 1971, с. 289). С этой одной трети партийные руководители уже от себя прибавляют на том же 24-м съезде партии, что в СССР две трети стоимости коммунальных услуг оплачивается государством, что абсолютно не соответствует действительности. Из табл. 7 видно, что амортизационные отчисления нормируются на основе серьезных научных обоснований, отрасль имеет продуманную систему мер на весь «период жизни» сооружения.

Очевидно, партийные бонзы никак не могли поверить, что индустриальные сооружения, строящиеся в СССР, имеют настолько потрясающие эксплуатационные качества. Весь этот параграф посвящен надежности в эксплуатации, которая, прежде всего, выражается в минимуме затрат на эксплуатацию. Строительство СССР отличалось высокими индустриальными технологиями и эксплуатационной надежностью продукции. Но в пределах выделяемого лимита отделочные работы проводились по принципу остаточной стоимости. Основные претензии потребителя касались именно «дешевой отделки». Отметим, что как раз этот завершающий этап общестроительных работ имеет непосредственное отношение к потребительскому спросу, учесть который в описываемой нормативно-плановой системе было изначально невозможно.

Как говорит русская пословица, «богатого от хвастливого не отличишь!» С партийных трибун заявляется, будто отрасль ЖКХ на две трети дотируется государством, в то время, когда отрасль абсолютно рентабельна, хотя и имеет в себе ущербные идеологические установки времен военного коммунизма.

Разумеется, в бюджете не предусматривалось дополнительных статей на содержание жилищного фонда. Первая часть материала параграфа показывает, что все имевшиеся в тот период средства направлялись на создание и обновление инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства. Жилье полностью содержалось за счет квартирной платы квартиросъемщиков, причем, далеко не в полном объеме - амортизационные отчисления аккумулировались государством на отдельных лицевых счетах. Это доказывает, прежде всего, аналогичный размер квартирной платы жилищно-строительных кооперативов, чьи дома эксплуатировались не городскими коммунальными службами, а самим кооперативом.

Действительно, до масштабной реорганизации жилищно-коммунальной отрасли с 1929 г. квартирная плата в СССР нормируется в размере 13 коп/м² в месяц. Однако надо иметь в виду, что за керосин, дрова, электричество, очистку снега с крыши и проч. – жильцами платится отдельно. Жильцы сами содержат уборщицу и дворника, сами проводят текущие и капитальные ремонты. В сущности, их квартплата - это оплата управдома, который несет еще ряд фискальных функций, подавая сведения на жильцов в советские учреждения.

Рассмотрим, как меняется структура квартплаты при внедрении индустриального жилья. Допустим, что «партия КПСС никогда не лжет» и утверждение, что государство оплачивает две трети реальных затрат на содержание жилья за каждый квадратный метр – истина.

13 коп/м² в месяц составит в год 1,56 руб/м². Средняя стоимость 1 м² индустриального сооружения 115 руб/м², значит, при таком уровне квартирной платы оно полностью окупится за 74 года, что в точности соответствует половине его нормативной долговечности, которая, как видно из предыдущего материала, в среднем несколько ниже реальной долговечности. В этом случае государству нет смысла доплачивать за эксплуатацию жилья, лишь для того, чтобы индустриальное жилье «окупилось в три раза быстрее». Все-таки экономика в СССР была достаточно экономной. Тем более, что индустриальные сооружения практически не требовали никаких эксплуатационных затрат в первые 20 лет эксплуатации. ЖЭК занимался в основном организацией и проведением системы осмотров и подачей данных о работе эксплуатируемых сооружений.

Однако квартирная плата и большая часть нормируемых эксплуатационных мероприятий, закладываемых в 60-е годы, – включали статью, которая вступала в противоречие со складывавшимися общественными отношениями.

Эта расходная статья напрямую вытекала из дикой идеи о наступлении коммунизма в 1980 г. На отрасль накладывалась изначально невыполнимая задача – весь комплекс текущих, профилактических и капитальных ремонтов не только мест общего пользования, но и самого жилища квартиросъемщика. Отделочные материалы практически не поступали в розничную торговлю, а санитарно-техническое оборудование распределялось исключительно по заявкам ЖКХ.

Это разлагало отрасль снизу доверху. Партийному руководству всех уровней делались дорогостоящие ремонты, коммунизм для них уже наступил. С привлеченными подрядными организациями отрасль справлялась с капитальным ремонтом довоенных жилых домов. Но текущие ремонты квартир жильцами делались самостоятельно, выделяемые государством строительные материалы приобретались у работников ЖКХ за наличный расчет.

Наряду с объектами и структурными элементами, которые могли быть выполнены лишь в рамках государственных программ, при государственном контроле, эксплуатация которых представляла собою технически сложную систему, - жилищно-коммунальное хозяйство, как и многие другие отрасли, имело в советское время чисто идеологические, невыполнимые на практике установки.

Как торговля, бытовое обслуживание, большая часть пищевой и легкой промышленности, так и ремонтные мероприятия непосредственно в квартире конкретного потребителя – никогда не будут иметь ту рентабельность в секторе государства, которая легко достигается в предпринимательском секторе при полном удовлетворении потребительского спроса.

Как уже отмечалось выше, из-за этой статьи отрасль разлагалась незаконным предпринимательством. Необходимые данные всего комплекса наблюдений были собраны, поэтому Советом Министров СССР было намечено полностью реформировать жилищно-коммунальное хозяйство к концу 80-х.

Все статьи